Yayasan pendidikan sering berurusan dengan sewa tanah/bangunan: menyewa gedung tambahan, menyewakan aula, atau memakai ruang milik pihak ketiga. Atas penghasilan persewaan tanah dan/atau bangunan, berlaku PPh yang bersifat final berdasarkan kerangka Pasal 4 ayat (2) UU PPh, dengan ketentuan teknis antara lain pada PP Nomor 34 Tahun 2017.

Artikel ini membantu bendahara membedakan kapan yayasan memotong, kapan menyetor, dan dokumen apa yang disimpan. Selalu cocokkan transaksi konkret dengan peraturan resmi sebelum memotong.

Objek Singkat

Penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan (sebagian maupun seluruhnya) dikenai PPh final. Cakupan umum meliputi sewa tanah, rumah, ruko, gedung perkantoran, gudang, dan sejenisnya — termasuk bagian bangunan.

Dasar pengenaan pada praktik ketentuan terkait adalah jumlah bruto nilai persewaan, yang mencakup seluruh jumlah yang dibayar/terutang terkait sewa, termasuk komponen seperti biaya perawatan, keamanan, fasilitas, dan service charge (baik digabung maupun dipisah dalam perjanjian) — merujuk penjabaran PP 34/2017 dan penjelasan sekunder yang merujuk peraturan tersebut.

Tarif

Tarif yang umum diterapkan: 10% × jumlah bruto nilai persewaan, bersifat final.

[PERLU DIVERIFIKASI] jika ada fasilitas/pengecualian khusus untuk transaksi tertentu milik instansi/pemerintah atau skema khusus lain — cek ketentuan terkini di kanal DJP sebelum mengklaim bebas potong.

Dua Posisi Yayasan

1) Yayasan sebagai penyewa (membayar sewa ke pemilik)

Badan (termasuk yayasan) pada umumnya berkewajiban memotong PPh final atas sewa tanah/bangunan yang dibayar kepada pihak yang berhak, lalu menyetor dan melaporkan sesuai mekanisme masa yang berlaku.

2) Yayasan sebagai yang menyewakan (menerima sewa)

Jika penyewa wajib memotong, yayasan menerima pembayaran netto + bukti potong. Jika penyewa tidak berstatus pemotong (situasi tertentu), pihak yang menyewakan dapat berkewajiban menyetor sendiri — ikuti ketentuan yang berlaku untuk kasus Anda.

Saat Terutang (Kerangka Umum)

PPh terutang pada saat pembayaran atau saat sewa terutang — mana yang terjadi lebih dahulu (prinsip umum pemotongan sewa final). Jangan menunggu “akhir tahun ajaran” jika invoice bulanan sudah jatuh tempo/dibayar.

Dokumen yang Disimpan

  • Perjanjian sewa / addendum
  • Invoice / tagihan sewa (+ rincian service charge bila ada)
  • Bukti transfer
  • Bukti potong & bukti setor terkait PPh 4(2)
  • SPT Masa terkait (mekanisme unifikasi/Coretax sesuai kanal DJP saat transaksi) — [PERLU DIVERIFIKASI] kanal pelaporan yang dipakai yayasan Anda hari ini

Jangan Tertukar dengan PPh 23

  • Sewa tanah dan/atau bangunan → ranah PPh 4(2) (final, tarif kerangka 10% bruto).
  • Sewa harta bergerak (misalnya sewa kendaraan) → berpotensi PPh 23, bukan 4(2).

Salah pasal = salah bukti potong dan risiko koreksi.

Contoh Hitungan Ilustrasi

Sewa gedung Rp100.000.000 / bulan (bruto, belum PPN bila ada).
PPh 4(2) = 10% × Rp100.000.000 = Rp10.000.000.

Jika ada PPN (status PKP, objek kena PPN), perlakukan PPN terpisah sesuai ketentuan PPN — jangan mencampur DPP PPh final dengan cara hitung yang keliru. [PERLU DIVERIFIKASI] status PKP dan objek PPN pada kontrak sewa Anda.

Checklist Bendahara

  • [ ] Klasifikasi: sewa tanah/bangunan atau bukan?
  • [ ] Hitung 10% dari bruto yang benar (termasuk service charge relevan)
  • [ ] Potong saat bayar/terutang
  • [ ] Setor & lapor tepat waktu
  • [ ] Arsip kontrak + bukti potong

Sumber rujukan:
– UU PPh Pasal 4 ayat (2) (beserta perubahannya, termasuk UU HPP)
– PP Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan
– Penjelasan ringkas di kanal terkait Kemenkeu/DJP (contoh halaman informasi PPh 4(2) pada situs unit Kemenkeu)
– Portal DJP: https://pajak.go.id

Kelola keuangan yayasan pendidikan Anda lebih mudah dengan SIKUAT. Coba demo gratis dan lihat bagaimana SIKUAT membantu penyusunan laporan keuangan, workflow approval berjenjang, dan konsolidasi antar-unit berjalan lebih efisien.